Gayrimenkul RWA Proje Araştırması: Blok Zinciri ve Gayrimenkulün Bütünleşmesi
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto para piyasasında yıllardır var, en azından 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) ile izlenebilir. Ancak, düzenleyici çerçevenin eksikliği ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle, erken dönem denemeleri olgun bir piyasa ölçeği oluşturamamıştır.
2022'de, ABD faiz oranlarının artmasıyla, ABD Hazine tahvillerinin getirisi, kripto endüstrisinin stabilcoin kredi oranlarını önemli ölçüde aştı. Bu durum, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesini kripto endüstrisi için daha cazip hale getirdi. MakerDAO, Compound ve Aave gibi olgun DeFi projeleri, Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens gibi geleneksel finans kuruluşları ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, gayrimenkul RWA projelerinin sayısı az miktarda artmıştır. Bu projelerin amacı, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım eşiğini düşürmektir. Bu çalışma, bu projelere vaka analizi yaparak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajlarını ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarını inceleyecektir. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına yönelik olduğundan, tartışma büyük ölçüde Kuzey Amerika ile ilgili politikalar, düzenlemeler ve pazar koşullarını kapsayacaktır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırması, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değerinin 1.3 trilyon dolar, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul piyasasının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu gösteriyor.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:
Parçalı Gayrimenkul Sahipliği Finansmanı
Belirli Alan Gayrimenkul Piyasa Endeksi Ürünü
Gayrimenkul Tokeni Teminatlı Kredi
Ayrıca, gayrimenkul tokenleştirmenin blok zincirine entegre edilmesi, varlıkların şeffaflığını ve yönetim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ile Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de yatırım eşiğini düşürür ve varlık likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya sahiplik sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Bununla birlikte, REIT, varlık incelemesi, operasyonlar ve yatırım yapısı açısından Gayrimenkul RWA projeleri için referans alınabilecek bir çerçeve sağlar.
Son yıllarda gayrimenkul RWA projelerini gözlemleyerek, avantajları ve dezavantajları hakkında net bir anlayışa sahip olduk:
Spesifik projeler, yönetim ve ürün yöntemleri farklı olduğu için gerçek işletme durumu farklılık göstermektedir.
Örnek Analiz
Bu bölüm, üç temsilci gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olması ve ürünlerin uzun süreli, kapsamlı bir piyasa doğrulamasından geçmemiş olmasıdır.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ve Gnosis Blok Zinciri üzerinde bireysel yatırımcılara sunmak amacıyla ABD konut mülklerini tokenleştiren daha eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, konut mülklerini satın alarak, sahip olduğu mülkleri tokenleştirir. Mülk yönetimi, bakımı ve kira toplama üçüncü taraflar tarafından yürütülmektedir. Masraflar düşüldükten sonra kira, token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Şirketin iflas etmesi durumunda, token sahipleri başka bir şirketin mülkü yönetmesini talep edebilir. Dikkate değer bir nokta, anlaşmanın RealT'yi piyasaya sürdüğü mülk tokenlerine yatırım yapmaya zorlamadığıdır. Kullanıcılar, mülk tokenlerini elinde bulundurarak her ay bu mülkün kirasından pay alabilir, bunun için yaklaşık %2.5'lik bir bakım rezervi ve genellikle %10'luk bir yönetim ücreti düşülmektedir.
Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, mülk token'larının toplam değeri 323,020 ABD Doları, her bir token 52.10 ABD Doları, toplam 6,200 adet ihraç edilmiştir. Bu mülkün aylık kira geliri 2,600 ABD Doları'dır. 622 ABD Doları işletme ve yönetim giderleri düşüldükten sonra, aylık net kâr 1,978 ABD Doları, yıllık toplam ise 23,736 ABD Doları'dır. Her bir token 3.83 ABD Doları dağıtım alıyor, yıllık kâr oranı %7.35'tir.
RealT, piyasalara %100 token sunarak ortak yatırım olmaksızın neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim organı kira gelirinin %8'ini alırken, bakım ücretlerinden geri kalan kısmı elde eder, yatırım platformu ise tokenleştirme, yönetim organı seçimi ve yönetim denetimi için %2 ücret almaktadır. Bu, RealT ekibinin nitelikli gayrimenkul bulup bunları tokenleştirerek piyasaya sunmaya odaklanmasını sağlar.
Ancak, dağılmış mülkiyet riskin dağılmasına yardımcı olsa da, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcılar çok küçük bir payla yatırım yaptıklarında, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT, mülkleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba göstereceklerdir. Ancak, hisselerin oranı çok büyük olursa, token likiditesini azaltır ve küçük hissedarlar da denetim görevlerini yerine getirmeyeceklerdir. Eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, yönetim kurumunu seçmek ve denetlemek için yeterli motivasyona sahip olmayabilir, bu da perakende yatırımcılar için etkin denetimi zorlaştıracaktır.
RealT'nin en son satılan on gayrimenkul tokenini inceleyerek ve her gayrimenkulün sahipleri sayısını bulmak için blok zinciri tarayıcısını kullanarak, RealT'nin gayrimenkulleri farklı sayıda token'a dağıttığını ve her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar olduğunu keşfettim. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, iki gayrimenkulün sahibi ise 1,000'den fazla.
Yaklaşık %90 RealT yatırımcısı 500 dolardan az yatırım yapıyor, %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım piyasası yaratmış olduğunu ve konut piyasasındaki likiditeyi artırdığını göstermektedir.
RealT'nin Gnosis ana cüzdan adresindeki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergi gibi faktörlere bağlı olarak değişkenlik göstermekte olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü civarındadır; bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına zorunlu olarak katılmaması nedeniyle, katılım düzeyiyle ilgili herhangi bir somut kısıtlama veya açıklama bulunmamaktadır; bu nedenle kira gelirinden elde edilen kar miktarı bilinmemektedir.
Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de ana işletme varlığı olarak Real Token Inc.'i kurmuş olup, gayrimenkul varlığına sahip değildir. Ayrıca, bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur, bu da gayrimenkul varlığına sahip değildir ve esasen hukuki prosedürleri basitleştirerek kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarını sağlar. Son olarak, RealT, her yatırım gayrimenkulü için ilgili bir dizi LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkuldeki sorunların diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM yapısını kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerde gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl Labs Price Feed'i tanıttı. Geçmiş kayıtların süresi, gayrimenkul ticaretinin sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılar konut fiyatlarının eğilimleri üzerinde spekülasyon yapabilir ve yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturabilir.
Bu yöntem, gerçek mülk alım satımını içermediği için Parcl'ı gayrimenkul işletmeciliği ile ilgili yasal sorunlardan kurtarıyor. RWA proje standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi tanınmış şirketlerin yatırımını aldı ve kendine özgü yapısı nedeniyle gayrimenkul RWA ürünlerinin çeşitlendirilmesi tartışmalarında dikkate değer.
Parcl test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50 kişinin altında.
Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde güncelleniyor, fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasası tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı edinim programlarını aktif bir şekilde başlatıyor. Bu avantajlara ve tanınmış yatırım kuruluşlarının desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve payına sahip, kullanıcı tabanı küçük, işlem hacmi sınırlı. Bu, belki de kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.
Reinno
Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri de gayrimenkul RWA ürünlerini keşfetmektedir. Ripple, Temmuz ayında merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenlaştırmalarını ve ipotek işlemleri yapmalarını desteklemeye çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteği borçlanmasını desteklemek için Robinland ile iş birliği yaptı. RealT, çıkardığı gayrimenkul tokenlerini kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunmaktadır; bu aslında daha çok token borç verme ürününe benzemekte olup, kişisel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.
Reinno 2020 yılında piyasaya sürüldü ve 2022'de faaliyetine son verdi. Piyasada çok fazla iz bırakmasa da, iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sundu.
İlk olarak tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli kredi hizmeti var. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir. Onaylandıktan sonra, Reinno Delaware'de (SPV) özel amaçlı bir şirket oluşturur. Daha sonra gayrimenkul için token oluşturmak üzere bir akıllı sözleşme hazırlanır, sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilir ve borçlanabilir, kredi limiti token değerine dayanır.
İkinci tür konut kredisi finansmanıdır, kullanıcı bankadan konut kredisi alarak gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar bankadaki konut kredisini ödemek için kullanılacak ve müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri ödeyecektir.
Reinno, merkezi bir offline modelle çalışmaktadır; müşterilerin genellikle ofise gidip gayrimenkul belgelerini teslim etmeleri gerekmektedir. Bu yöntem belirgin riskler taşımaktadır: İlk olarak, borçlu temerrüde düştüğünde geri ödemeyi durdurursa, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak, bir kredi veren değil, borçluya dava açmakta zorluk çeker. Reinno, teminat gayrimenkulüne sahip değildir; krediler esasen Reinno'da fon sağlamak isteyen kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Borç veren ve borçlu arasında doğrudan bir sözleşme olmaması, özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, borçluyu koruyacak yeterli bir yasal çerçevenin bulunmaması sorunu mevcuttur. Reinno, temerrüt riskini azaltmak için ayrıntılı önlemler sunmamaktadır. İkinci olarak, eğer gayrimenkul sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya veya bankaya geri ödemeyi durdurmaya karar verirse, Reinno, mülkün mülkiyetinin transferine yol açan bu durumu etkili bir şekilde engelleyemez; bu, borç verenin gayrimenkulün değerinde "çift harcama" ile karşılaşmasına neden olabilir. Bu belirgin riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir; gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir yasal çerçeveye ihtiyacı olacaktır.
Sonuç
Gayrimenkul RWA, henüz net bir pazar ölçeği veya lider proje oluşmamış, nispeten yeni bir kavramdır. Şu anda işletilen projelerin pazar ölçeği ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alan, sıkı uyum operasyonları ve olgun bir hukuki çerçeve gerektirmektedir. Bazı projeler, operasyonel riskleri azaltmak için risk ayrıştırmalı şirket yapıları benimsemekte veya yatırım hedefi olarak gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelini tam olarak gerçekleştirmek için - gayrimenkul alım satımı ve ipotek - yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum son derece önemlidir.
Yasal açıdan, gayrimenkul RWA için net ve tutarlı bir çerçeve henüz oluşturulmamıştır. ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu, çoğu token'i menkul kıymet olarak sınıflandırırken, Emtia Vadeli İşlemler Ticaret Komisyonu bazı token'ları emtia olarak değerlendirmektedir. Hazine Bakanlığı Finansal Suçlar Uygulama Ağı, bazı token'ları para olarak sınıflandırırken, İç Gelir Servisi bazı token'ların vergilendirilebilir mülk olduğunu düşünmektedir. Ayrıca, uluslararası bir düzenleyici çerçeve referansının eksikliği mevcuttur. Düzenleyici kurumların gayrimenkul token sınıflandırmasındaki tutarsızlık, kuralların belirsizliğine ve sürecin karmaşasına yol açmakta, potansiyel yatırımcıları tehdit etmekte ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atmaktadır.
Regülasyon durumu karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans şirketi ve kripto para şirketi gayrimenkul RWA üzerinde çalışmaya devam ediyor, az sayıda proje.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
9 Likes
Reward
9
4
Repost
Share
Comment
0/400
RugpullAlertOfficer
· 08-14 04:58
Yine bir yatırım dolandırıcılığı, dikkat et!
View OriginalReply0
AirdropHarvester
· 08-14 04:47
Rat trading tekrar geldi
View OriginalReply0
SignatureDenied
· 08-14 04:38
Yine Musk kardeş RWA oynuyor.
View OriginalReply0
DoomCanister
· 08-14 04:34
Gayrimenkul balonu hâlâ spekülasyon yapılabilir mi
Gayrimenkul RWA: Blok Zinciri ve gayrimenkul birleşiminin fırsatları ve zorlukları
Gayrimenkul RWA Proje Araştırması: Blok Zinciri ve Gayrimenkulün Bütünleşmesi
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto para piyasasında yıllardır var, en azından 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) ile izlenebilir. Ancak, düzenleyici çerçevenin eksikliği ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle, erken dönem denemeleri olgun bir piyasa ölçeği oluşturamamıştır.
2022'de, ABD faiz oranlarının artmasıyla, ABD Hazine tahvillerinin getirisi, kripto endüstrisinin stabilcoin kredi oranlarını önemli ölçüde aştı. Bu durum, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesini kripto endüstrisi için daha cazip hale getirdi. MakerDAO, Compound ve Aave gibi olgun DeFi projeleri, Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens gibi geleneksel finans kuruluşları ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, gayrimenkul RWA projelerinin sayısı az miktarda artmıştır. Bu projelerin amacı, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım eşiğini düşürmektir. Bu çalışma, bu projelere vaka analizi yaparak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajlarını ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarını inceleyecektir. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına yönelik olduğundan, tartışma büyük ölçüde Kuzey Amerika ile ilgili politikalar, düzenlemeler ve pazar koşullarını kapsayacaktır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırması, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değerinin 1.3 trilyon dolar, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul piyasasının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu gösteriyor.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:
Ayrıca, gayrimenkul tokenleştirmenin blok zincirine entegre edilmesi, varlıkların şeffaflığını ve yönetim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ile Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de yatırım eşiğini düşürür ve varlık likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya sahiplik sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Bununla birlikte, REIT, varlık incelemesi, operasyonlar ve yatırım yapısı açısından Gayrimenkul RWA projeleri için referans alınabilecek bir çerçeve sağlar.
Son yıllarda gayrimenkul RWA projelerini gözlemleyerek, avantajları ve dezavantajları hakkında net bir anlayışa sahip olduk:
Avantajları:
Eksiklikler:
Spesifik projeler, yönetim ve ürün yöntemleri farklı olduğu için gerçek işletme durumu farklılık göstermektedir.
Örnek Analiz
Bu bölüm, üç temsilci gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olması ve ürünlerin uzun süreli, kapsamlı bir piyasa doğrulamasından geçmemiş olmasıdır.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ve Gnosis Blok Zinciri üzerinde bireysel yatırımcılara sunmak amacıyla ABD konut mülklerini tokenleştiren daha eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, konut mülklerini satın alarak, sahip olduğu mülkleri tokenleştirir. Mülk yönetimi, bakımı ve kira toplama üçüncü taraflar tarafından yürütülmektedir. Masraflar düşüldükten sonra kira, token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Şirketin iflas etmesi durumunda, token sahipleri başka bir şirketin mülkü yönetmesini talep edebilir. Dikkate değer bir nokta, anlaşmanın RealT'yi piyasaya sürdüğü mülk tokenlerine yatırım yapmaya zorlamadığıdır. Kullanıcılar, mülk tokenlerini elinde bulundurarak her ay bu mülkün kirasından pay alabilir, bunun için yaklaşık %2.5'lik bir bakım rezervi ve genellikle %10'luk bir yönetim ücreti düşülmektedir.
Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, mülk token'larının toplam değeri 323,020 ABD Doları, her bir token 52.10 ABD Doları, toplam 6,200 adet ihraç edilmiştir. Bu mülkün aylık kira geliri 2,600 ABD Doları'dır. 622 ABD Doları işletme ve yönetim giderleri düşüldükten sonra, aylık net kâr 1,978 ABD Doları, yıllık toplam ise 23,736 ABD Doları'dır. Her bir token 3.83 ABD Doları dağıtım alıyor, yıllık kâr oranı %7.35'tir.
RealT, piyasalara %100 token sunarak ortak yatırım olmaksızın neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim organı kira gelirinin %8'ini alırken, bakım ücretlerinden geri kalan kısmı elde eder, yatırım platformu ise tokenleştirme, yönetim organı seçimi ve yönetim denetimi için %2 ücret almaktadır. Bu, RealT ekibinin nitelikli gayrimenkul bulup bunları tokenleştirerek piyasaya sunmaya odaklanmasını sağlar.
Ancak, dağılmış mülkiyet riskin dağılmasına yardımcı olsa da, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcılar çok küçük bir payla yatırım yaptıklarında, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT, mülkleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba göstereceklerdir. Ancak, hisselerin oranı çok büyük olursa, token likiditesini azaltır ve küçük hissedarlar da denetim görevlerini yerine getirmeyeceklerdir. Eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, yönetim kurumunu seçmek ve denetlemek için yeterli motivasyona sahip olmayabilir, bu da perakende yatırımcılar için etkin denetimi zorlaştıracaktır.
RealT'nin en son satılan on gayrimenkul tokenini inceleyerek ve her gayrimenkulün sahipleri sayısını bulmak için blok zinciri tarayıcısını kullanarak, RealT'nin gayrimenkulleri farklı sayıda token'a dağıttığını ve her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar olduğunu keşfettim. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, iki gayrimenkulün sahibi ise 1,000'den fazla.
Yaklaşık %90 RealT yatırımcısı 500 dolardan az yatırım yapıyor, %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım piyasası yaratmış olduğunu ve konut piyasasındaki likiditeyi artırdığını göstermektedir.
RealT'nin Gnosis ana cüzdan adresindeki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergi gibi faktörlere bağlı olarak değişkenlik göstermekte olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü civarındadır; bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına zorunlu olarak katılmaması nedeniyle, katılım düzeyiyle ilgili herhangi bir somut kısıtlama veya açıklama bulunmamaktadır; bu nedenle kira gelirinden elde edilen kar miktarı bilinmemektedir.
Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de ana işletme varlığı olarak Real Token Inc.'i kurmuş olup, gayrimenkul varlığına sahip değildir. Ayrıca, bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur, bu da gayrimenkul varlığına sahip değildir ve esasen hukuki prosedürleri basitleştirerek kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarını sağlar. Son olarak, RealT, her yatırım gayrimenkulü için ilgili bir dizi LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkuldeki sorunların diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM yapısını kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerde gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl Labs Price Feed'i tanıttı. Geçmiş kayıtların süresi, gayrimenkul ticaretinin sıklığına göre değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılar konut fiyatlarının eğilimleri üzerinde spekülasyon yapabilir ve yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturabilir.
Bu yöntem, gerçek mülk alım satımını içermediği için Parcl'ı gayrimenkul işletmeciliği ile ilgili yasal sorunlardan kurtarıyor. RWA proje standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi tanınmış şirketlerin yatırımını aldı ve kendine özgü yapısı nedeniyle gayrimenkul RWA ürünlerinin çeşitlendirilmesi tartışmalarında dikkate değer.
Parcl test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50 kişinin altında.
Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde güncelleniyor, fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasası tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı edinim programlarını aktif bir şekilde başlatıyor. Bu avantajlara ve tanınmış yatırım kuruluşlarının desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve payına sahip, kullanıcı tabanı küçük, işlem hacmi sınırlı. Bu, belki de kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.
Reinno
Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri de gayrimenkul RWA ürünlerini keşfetmektedir. Ripple, Temmuz ayında merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenlaştırmalarını ve ipotek işlemleri yapmalarını desteklemeye çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteği borçlanmasını desteklemek için Robinland ile iş birliği yaptı. RealT, çıkardığı gayrimenkul tokenlerini kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunmaktadır; bu aslında daha çok token borç verme ürününe benzemekte olup, kişisel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.
Reinno 2020 yılında piyasaya sürüldü ve 2022'de faaliyetine son verdi. Piyasada çok fazla iz bırakmasa da, iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sundu.
İlk olarak tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli kredi hizmeti var. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir. Onaylandıktan sonra, Reinno Delaware'de (SPV) özel amaçlı bir şirket oluşturur. Daha sonra gayrimenkul için token oluşturmak üzere bir akıllı sözleşme hazırlanır, sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilir ve borçlanabilir, kredi limiti token değerine dayanır.
İkinci tür konut kredisi finansmanıdır, kullanıcı bankadan konut kredisi alarak gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar bankadaki konut kredisini ödemek için kullanılacak ve müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri ödeyecektir.
Reinno, merkezi bir offline modelle çalışmaktadır; müşterilerin genellikle ofise gidip gayrimenkul belgelerini teslim etmeleri gerekmektedir. Bu yöntem belirgin riskler taşımaktadır: İlk olarak, borçlu temerrüde düştüğünde geri ödemeyi durdurursa, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak, bir kredi veren değil, borçluya dava açmakta zorluk çeker. Reinno, teminat gayrimenkulüne sahip değildir; krediler esasen Reinno'da fon sağlamak isteyen kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Borç veren ve borçlu arasında doğrudan bir sözleşme olmaması, özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, borçluyu koruyacak yeterli bir yasal çerçevenin bulunmaması sorunu mevcuttur. Reinno, temerrüt riskini azaltmak için ayrıntılı önlemler sunmamaktadır. İkinci olarak, eğer gayrimenkul sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya veya bankaya geri ödemeyi durdurmaya karar verirse, Reinno, mülkün mülkiyetinin transferine yol açan bu durumu etkili bir şekilde engelleyemez; bu, borç verenin gayrimenkulün değerinde "çift harcama" ile karşılaşmasına neden olabilir. Bu belirgin riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir; gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir yasal çerçeveye ihtiyacı olacaktır.
Sonuç
Gayrimenkul RWA, henüz net bir pazar ölçeği veya lider proje oluşmamış, nispeten yeni bir kavramdır. Şu anda işletilen projelerin pazar ölçeği ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alan, sıkı uyum operasyonları ve olgun bir hukuki çerçeve gerektirmektedir. Bazı projeler, operasyonel riskleri azaltmak için risk ayrıştırmalı şirket yapıları benimsemekte veya yatırım hedefi olarak gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelini tam olarak gerçekleştirmek için - gayrimenkul alım satımı ve ipotek - yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum son derece önemlidir.
Yasal açıdan, gayrimenkul RWA için net ve tutarlı bir çerçeve henüz oluşturulmamıştır. ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu, çoğu token'i menkul kıymet olarak sınıflandırırken, Emtia Vadeli İşlemler Ticaret Komisyonu bazı token'ları emtia olarak değerlendirmektedir. Hazine Bakanlığı Finansal Suçlar Uygulama Ağı, bazı token'ları para olarak sınıflandırırken, İç Gelir Servisi bazı token'ların vergilendirilebilir mülk olduğunu düşünmektedir. Ayrıca, uluslararası bir düzenleyici çerçeve referansının eksikliği mevcuttur. Düzenleyici kurumların gayrimenkul token sınıflandırmasındaki tutarsızlık, kuralların belirsizliğine ve sürecin karmaşasına yol açmakta, potansiyel yatırımcıları tehdit etmekte ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atmaktadır.
Regülasyon durumu karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans şirketi ve kripto para şirketi gayrimenkul RWA üzerinde çalışmaya devam ediyor, az sayıda proje.