Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự kết hợp giữa Blockchain và bất động sản
Khái niệm tài sản thực tế ( RWA ) đã có lịch sử nhiều năm trong thị trường tiền điện tử, ít nhất có thể truy về năm 2018 với việc token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ). Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế thu nhập rõ ràng, những nỗ lực ban đầu đã không hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin của ngành công nghiệp tiền điện tử. Điều này đã khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, thậm chí một số chính phủ cũng đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích trường hợp cho các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng. Do các dự án này chủ yếu nhắm vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến các chính sách, quy định và tình hình thị trường liên quan ở Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tiềm ẩn cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị tài sản. Những sản phẩm này chủ yếu có ba hình thức:
Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp token bất động sản
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản trên chuỗi có tiềm năng nâng cao tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản thật RWA tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, REIT cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản về đánh giá tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư.
Thông qua việc quan sát các dự án RWA bất động sản trong những năm gần đây, chúng tôi đã có nhận thức rõ ràng về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản của tài sản
Tăng cường sự đa dạng của các sản phẩm đầu tư bất động sản
Tăng cường tính minh bạch của tài sản
Cải thiện tính dân chủ trong quản trị
Nhược điểm:
Chi phí tuân thủ pháp luật cao
Chi phí vận hành cao
Quyền sở hữu và trách nhiệm quản lý không rõ ràng
Thiếu khung quy định rõ ràng
Cụ thể, các dự án do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, tình hình hoạt động thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm chưa trải qua quá trình kiểm chứng thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, chủ yếu mã hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ trên blockchain Ethereum và Gnosis.
RealT mua bất động sản nhà ở, hợp pháp hóa việc đại diện cho bất động sản mà họ sở hữu bằng token. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được thực hiện bởi bên thứ ba. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng được tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản. Như được nêu trên trang web của họ, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có thể chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng, thỏa thuận không bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào bất động sản token mà họ đưa ra thị trường. Người dùng sở hữu token bất động sản có thể nhận tiền thuê hàng tháng từ bất động sản đó, cần trừ khoảng 2,5% cho quỹ bảo trì và khoảng 10% phí quản lý thông thường.
Lấy bất động sản nào đó ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323,020 đô la Mỹ, mỗi token có giá 52.10 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6,200 token. Doanh thu thuê nhà hàng tháng của bất động sản này là 2,600 đô la Mỹ. Sau khi trừ đi 622 đô la Mỹ chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la Mỹ, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 đô la Mỹ. Mỗi token nhận được phân phối 3.83 đô la Mỹ, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì một mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý nhận 8% từ tiền thuê, phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Điều này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và niêm yết chúng dưới dạng token.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp phân tán rủi ro, cũng mang lại thách thức. Khi nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. RealT chọn quản lý tổ chức quản lý bất động sản; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý. Nhưng nếu tỷ lệ cổ phần quá lớn, sẽ giảm tính thanh khoản của token, các cổ đông nhỏ cũng sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Nếu RealT nắm giữ cổ phần cực nhỏ, có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn và giám sát tổ chức quản lý, việc giám sát hiệu quả đối với nhà đầu tư lẻ sẽ trở nên khó khăn.
Bằng cách xem mười mã bất động sản đã bán hết gần đây của RealT và sử dụng trình duyệt blockchain để tìm số lượng người nắm giữ mỗi bất động sản, phát hiện ra rằng RealT phân tán bất động sản thành số lượng mã khác nhau, đảm bảo mỗi mã có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã, hai bất động sản có số người nắm giữ vượt quá 1.000.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nào đó, tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví chính của RealT trên Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2,5%-3% của tiền thuê, dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với thu nhập nền tảng khoảng 150K đến 180K USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, mức độ tham gia của họ cũng không có giới hạn hay giải thích cụ thể, do đó lợi nhuận mà họ thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ.
Từ cấu trúc công ty, RealT thành lập Real Token Inc. tại Delaware làm thực thể vận hành cốt lõi, không sở hữu tài sản bất động sản. Ngoài ra còn thành lập Real Token LLC làm công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản, cũng không sở hữu tài sản bất động sản, chủ yếu nhằm đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng ký hợp đồng chỉ với một công ty để đầu tư vào tất cả bất động sản. Cuối cùng, RealT thành lập các LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC tương ứng sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng cấu trúc AMM để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi dựa trên tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có thể đầu cơ về xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua hoặc bán.
Phương pháp này vì không liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế, nên Parcl đã tránh được các vấn đề pháp lý trong hoạt động bất động sản. Mặc dù có thể không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn dự án RWA, nhưng Parcl đã nhận được đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, nhờ vào tính độc đáo của nó, đáng chú ý trong việc thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số đã khá trưởng thành. Về hoạt động, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ các tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ chú ý và thị phần khá thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Ripple và các công ty tiền điện tử lớn như MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và thực hiện cho vay thế chấp. MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng token bất động sản do họ phát hành làm tài sản thế chấp cho khoản vay, về cơ bản giống như sản phẩm cho vay token, không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần huy động vốn, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty phương tiện đặc biệt (SPV) tại Delaware cho họ. Sau đó, hợp đồng thông minh sẽ được tạo ra cho bất động sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi và cho vay các mã thông báo như tài sản thế chấp, hạn mức cho vay dựa trên giá trị của các mã thông báo.
Loại thứ hai là tài chính thế chấp, người dùng sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, khách hàng sau đó sẽ trả khoản vay đó cho giao thức với lãi suất cố định.
Reinno áp dụng mô hình tập trung ngoại tuyến, khách hàng thường phải đến văn phòng để nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này tồn tại những rủi ro rõ ràng: đầu tiên, nếu người vay vi phạm hợp đồng và ngừng thanh toán, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa thay vì người cho vay, sẽ khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay chủ yếu được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn tại Reinno. Thiếu hợp đồng trực tiếp giữa hai bên cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính token hóa bất động sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn chỉnh bảo vệ người cho vay. Reinno không cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro vi phạm hợp đồng. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản vay tiền và quyết định bán nhà hoặc ngừng thanh toán cho ngân hàng, Reinno sẽ khó khăn trong việc ngăn chặn hành động này dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, có thể gây ra "chi tiêu kép" cho người cho vay đối với giá trị bất động sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc sản sinh ra các dự án dẫn đầu. Quy mô thị trường và cơ sở người dùng của các dự án hiện tại còn tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản - mua bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều tối quan trọng.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa được thiết lập một khung pháp lý rõ ràng và nhất quán. Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ phân loại phần lớn các mã thông báo là chứng khoán, Ủy ban Giao dịch Hàng hóa Tương lai cho rằng một số mã thông báo là hàng hóa, Mạng lưới Thực thi Tội phạm Tài chính Bộ Tài chính phân loại một số mã thông báo là tiền tệ, trong khi Cục Thuế Nội địa cho rằng một số mã thông báo là tài sản chịu thuế. Hơn nữa, thiếu tham chiếu về khung quy định quốc tế. Sự không nhất quán trong việc phân loại mã thông báo bất động sản của các cơ quan quản lý dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và nguy hại đến tính khả thi lâu dài của việc mã hóa bất động sản.
Mặc dù tình hình quản lý còn hỗn loạn, vẫn có nhiều công ty tài chính nổi tiếng và công ty tiền điện tử cố gắng thử nghiệm bất động sản RWA, một số dự án nhỏ.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Bất động sản RWA: Cơ hội và thách thức của sự kết hợp giữa Blockchain và bất động sản
Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự kết hợp giữa Blockchain và bất động sản
Khái niệm tài sản thực tế ( RWA ) đã có lịch sử nhiều năm trong thị trường tiền điện tử, ít nhất có thể truy về năm 2018 với việc token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ). Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa hoàn thiện và thiếu lợi thế thu nhập rõ ràng, những nỗ lực ban đầu đã không hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin của ngành công nghiệp tiền điện tử. Điều này đã khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, thậm chí một số chính phủ cũng đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ tiến hành phân tích trường hợp cho các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng. Do các dự án này chủ yếu nhắm vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến các chính sách, quy định và tình hình thị trường liên quan ở Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tiềm ẩn cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị tài sản. Những sản phẩm này chủ yếu có ba hình thức:
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản trên chuỗi có tiềm năng nâng cao tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) và Tài sản thật RWA tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, REIT cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản về đánh giá tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư.
Thông qua việc quan sát các dự án RWA bất động sản trong những năm gần đây, chúng tôi đã có nhận thức rõ ràng về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Cụ thể, các dự án do phương pháp quản lý và sản phẩm khác nhau, tình hình hoạt động thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm chưa trải qua quá trình kiểm chứng thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, chủ yếu mã hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ trên blockchain Ethereum và Gnosis.
RealT mua bất động sản nhà ở, hợp pháp hóa việc đại diện cho bất động sản mà họ sở hữu bằng token. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được thực hiện bởi bên thứ ba. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng được tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản. Như được nêu trên trang web của họ, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có thể chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng, thỏa thuận không bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào bất động sản token mà họ đưa ra thị trường. Người dùng sở hữu token bất động sản có thể nhận tiền thuê hàng tháng từ bất động sản đó, cần trừ khoảng 2,5% cho quỹ bảo trì và khoảng 10% phí quản lý thông thường.
Lấy bất động sản nào đó ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323,020 đô la Mỹ, mỗi token có giá 52.10 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6,200 token. Doanh thu thuê nhà hàng tháng của bất động sản này là 2,600 đô la Mỹ. Sau khi trừ đi 622 đô la Mỹ chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la Mỹ, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 đô la Mỹ. Mỗi token nhận được phân phối 3.83 đô la Mỹ, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì một mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý nhận 8% từ tiền thuê, phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Điều này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và niêm yết chúng dưới dạng token.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp phân tán rủi ro, cũng mang lại thách thức. Khi nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. RealT chọn quản lý tổ chức quản lý bất động sản; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý. Nhưng nếu tỷ lệ cổ phần quá lớn, sẽ giảm tính thanh khoản của token, các cổ đông nhỏ cũng sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Nếu RealT nắm giữ cổ phần cực nhỏ, có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn và giám sát tổ chức quản lý, việc giám sát hiệu quả đối với nhà đầu tư lẻ sẽ trở nên khó khăn.
Bằng cách xem mười mã bất động sản đã bán hết gần đây của RealT và sử dụng trình duyệt blockchain để tìm số lượng người nắm giữ mỗi bất động sản, phát hiện ra rằng RealT phân tán bất động sản thành số lượng mã khác nhau, đảm bảo mỗi mã có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã, hai bất động sản có số người nắm giữ vượt quá 1.000.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nào đó, tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví chính của RealT trên Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2,5%-3% của tiền thuê, dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với thu nhập nền tảng khoảng 150K đến 180K USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, mức độ tham gia của họ cũng không có giới hạn hay giải thích cụ thể, do đó lợi nhuận mà họ thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ.
Từ cấu trúc công ty, RealT thành lập Real Token Inc. tại Delaware làm thực thể vận hành cốt lõi, không sở hữu tài sản bất động sản. Ngoài ra còn thành lập Real Token LLC làm công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản, cũng không sở hữu tài sản bất động sản, chủ yếu nhằm đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng ký hợp đồng chỉ với một công ty để đầu tư vào tất cả bất động sản. Cuối cùng, RealT thành lập các LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC tương ứng sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng cấu trúc AMM để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi dựa trên tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có thể đầu cơ về xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế mua hoặc bán.
Phương pháp này vì không liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế, nên Parcl đã tránh được các vấn đề pháp lý trong hoạt động bất động sản. Mặc dù có thể không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn dự án RWA, nhưng Parcl đã nhận được đầu tư từ các công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, nhờ vào tính độc đáo của nó, đáng chú ý trong việc thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số đã khá trưởng thành. Về hoạt động, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ các tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ chú ý và thị phần khá thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Ripple và các công ty tiền điện tử lớn như MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và thực hiện cho vay thế chấp. MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng token bất động sản do họ phát hành làm tài sản thế chấp cho khoản vay, về cơ bản giống như sản phẩm cho vay token, không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần huy động vốn, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty phương tiện đặc biệt (SPV) tại Delaware cho họ. Sau đó, hợp đồng thông minh sẽ được tạo ra cho bất động sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi và cho vay các mã thông báo như tài sản thế chấp, hạn mức cho vay dựa trên giá trị của các mã thông báo.
Loại thứ hai là tài chính thế chấp, người dùng sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, khách hàng sau đó sẽ trả khoản vay đó cho giao thức với lãi suất cố định.
Reinno áp dụng mô hình tập trung ngoại tuyến, khách hàng thường phải đến văn phòng để nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này tồn tại những rủi ro rõ ràng: đầu tiên, nếu người vay vi phạm hợp đồng và ngừng thanh toán, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa thay vì người cho vay, sẽ khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay chủ yếu được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn tại Reinno. Thiếu hợp đồng trực tiếp giữa hai bên cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính token hóa bất động sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn chỉnh bảo vệ người cho vay. Reinno không cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro vi phạm hợp đồng. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản vay tiền và quyết định bán nhà hoặc ngừng thanh toán cho ngân hàng, Reinno sẽ khó khăn trong việc ngăn chặn hành động này dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, có thể gây ra "chi tiêu kép" cho người cho vay đối với giá trị bất động sản. Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc sản sinh ra các dự án dẫn đầu. Quy mô thị trường và cơ sở người dùng của các dự án hiện tại còn tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ quy định nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của RWA bất động sản - mua bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều tối quan trọng.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa được thiết lập một khung pháp lý rõ ràng và nhất quán. Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ phân loại phần lớn các mã thông báo là chứng khoán, Ủy ban Giao dịch Hàng hóa Tương lai cho rằng một số mã thông báo là hàng hóa, Mạng lưới Thực thi Tội phạm Tài chính Bộ Tài chính phân loại một số mã thông báo là tiền tệ, trong khi Cục Thuế Nội địa cho rằng một số mã thông báo là tài sản chịu thuế. Hơn nữa, thiếu tham chiếu về khung quy định quốc tế. Sự không nhất quán trong việc phân loại mã thông báo bất động sản của các cơ quan quản lý dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và nguy hại đến tính khả thi lâu dài của việc mã hóa bất động sản.
Mặc dù tình hình quản lý còn hỗn loạn, vẫn có nhiều công ty tài chính nổi tiếng và công ty tiền điện tử cố gắng thử nghiệm bất động sản RWA, một số dự án nhỏ.