Pesquisa sobre Projetos RWA de Imóveis: A Integração entre Blockchain e Imóveis

O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) tem uma longa história no mercado de criptomoedas, remontando pelo menos à tokenização de ativos e à emissão de tokens de segurança ( STO ) em 2018. No entanto, devido à estrutura regulatória inadequada e à falta de vantagens evidentes de retorno, as tentativas iniciais não resultaram em um mercado maduro.

Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos EUA, o rendimento dos títulos do governo dos EUA superou significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins no setor de criptomoedas. Isso tornou a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos reais (RWA) mais atraente para o setor de criptomoedas. Projetos DeFi maduros como MakerDAO, Compound e Aave, bem como instituições financeiras tradicionais como Goldman Sachs, JPMorgan e Siemens, e até mesmo alguns governos, começaram a explorar os RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário, com o objetivo de expandir o mercado de investimentos imobiliários, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este estudo realizará uma análise de caso desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e o mercado potencial. Como esses projetos são principalmente direcionados ao mercado imobiliário da América do Norte, a discussão abordará principalmente as políticas, regulamentações e condições de mercado relevantes na América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. Em março de 2023, um estudo da Statista mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atinge 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado global é de 2,66 trilhões de dólares.

Os principais objetivos do mercado imobiliário tokenizado incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo de investidores mais amplo, aumentar a liquidez e o valor dos ativos. Esses produtos se manifestam principalmente em três formas:

1. Financiamento da propriedade fragmentada
2. Produto de índice do mercado imobiliário em áreas específicas
3. Empréstimo com colateral de token imobiliário

Além disso, a tokenização de propriedades na Blockchain tem o potencial de aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.

Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são semelhantes aos Ativos Reais Imobiliários (RWA) na oferta de oportunidades de investimento fracionadas, reduzindo o limiar de investimento e aumentando a liquidez dos ativos. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, os REIT fornecem uma estrutura de referência para projetos de RWA em termos de revisão de ativos, operação e estrutura de investimento.

Através da observação de projetos RWA no setor imobiliário nos últimos anos, temos uma compreensão clara de suas vantagens e desvantagens:

Vantagens:

• Reduzir o limite de investimento
• Aumentar a liquidez dos ativos
• Aumentar a diversidade de produtos de investimento imobiliário
• Aumentar a transparência dos ativos
• Melhorar a democracia na governança

Desvantagens:

• Alto custo de conformidade legal
• Custos operacionais elevados
• A propriedade e a responsabilidade de gestão não estão claras
• Falta de um quadro regulatório claro

Os projetos específicos variam na sua operação real devido a diferentes métodos de gestão e produtos.

Análise de Caso

Este capítulo seleciona três projetos de RWA de imóveis representativos para análise. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágios iniciais e os produtos não passaram por uma validação de mercado abrangente e de longa duração.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, principalmente tokenizando propriedades residenciais nos Estados Unidos para investimento por pequenos investidores nas blockchains Ethereum e Gnosis.

A RealT compra de imóveis residenciais, tokenizando legalmente os imóveis que possui. A gestão, manutenção e coleta de aluguel dos imóveis é responsabilidade de terceiros. O aluguel, após a dedução de despesas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas é legalmente isolada da empresa que possui o imóvel. Como mencionado em seu site, caso a empresa quebre o contrato, os detentores de tokens podem designar outra empresa para gerenciar o imóvel. É importante notar que o acordo não obriga a RealT a participar do investimento nos tokens imobiliários que coloca no mercado. Os usuários que possuem tokens imobiliários podem receber mensalmente parte do aluguel da casa, devendo ser descontados cerca de 2,5% para reserva de manutenção e geralmente cerca de 10% de taxa de gestão.

Tomando como exemplo um imóvel em Montgomery, o valor total do token imobiliário é de 323.020 dólares, cada token custa 52,10 dólares, e foram emitidos 6.200 tokens. A renda mensal de aluguel desse imóvel é de 2.600 dólares. Após deduzir 622 dólares em custos operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anualmente. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.

A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, sem necessidade de co-investimento, mantendo um modelo de operação quase sem riscos. A entidade gestora obtém 8% do aluguel e a parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento apenas tokeniza, seleciona a entidade gestora e supervisiona, cobrando 2% de taxa. Isso permite que a equipe da RealT se concentre em encontrar imóveis qualificados e listá-los tokenizados.

No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude a dispersar riscos, também traz desafios. Quando os investidores têm uma participação muito pequena, os custos de gestão da empresa podem se tornar insustentáveis. A RealT opta por uma instituição de gestão para administrar os imóveis; se a RealT tiver uma grande participação nos imóveis, eles se esforçarão para reduzir os custos de gestão. Mas se a participação for muito grande, isso reduzirá a liquidez dos tokens, e os acionistas minoritários não cumprirã a responsabilidade de supervisão. Se a RealT tiver uma participação extremamente pequena, pode faltar motivação suficiente para selecionar e supervisionar a instituição de gestão, tornando a supervisão eficaz difícil para os investidores individuais.

Ao analisar os dez tokens imobiliários mais recentes da RealT que foram vendidos, e usando um explorador de blockchain para verificar o número de detentores de cada imóvel, descobriu-se que a RealT divide os imóveis em diferentes quantidades de tokens, garantindo que cada token tenha um preço de cerca de 50 dólares. A maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e dois imóveis têm mais de 1.000 detentores.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT criou, até certo ponto, um mercado de investimento imobiliário para investidores individuais, aumentando a liquidez no mercado de habitação.

De acordo com os dados das transações do principal endereço da carteira Gnosis da RealT, a RealT distribuiu um total de cerca de 6 milhões de dólares em rendimentos de aluguel. As taxas da plataforma variam de acordo com custos de manutenção, seguros e impostos, representando cerca de 2,5% a 3% do aluguel, equivalente a uma receita da plataforma de cerca de 150K a 180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não é obrigada a participar de investimentos imobiliários, seu nível de participação também não tem limites ou explicações específicas, portanto, os lucros obtidos com a receita de aluguel são desconhecidos.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT fundou a Real Token Inc. em Delaware como a entidade central de operação, que não possui ativos imobiliários. Além disso, foi criada a Real Token LLC como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias, que também não possui ativos imobiliários, principalmente para simplificar os processos legais, permitindo que os usuários assinem um contrato com uma única empresa para investir em todos os imóveis. Por fim, a RealT estabelece uma série correspondente de LLCs para cada imóvel de investimento. Como subsidiária da Real Token LLC, cada LLC da série possui um imóvel específico e tokens correspondentes. Essa estrutura visa garantir que um problema com um imóvel não afete outros imóveis ou a operação da empresa-mãe.

Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. A Parcl utiliza uma estrutura AMM para tornar os ativos sintéticos relacionados a imóveis disponíveis no mercado. A Parcl lançou o Parcl Labs Price Feed, que cria índices imobiliários de áreas específicas com base no histórico de vendas. A duração do histórico pode variar de acordo com a frequência das transações imobiliárias. Após a criação do índice, os investidores podem especular sobre a tendência dos preços dos imóveis, estabelecendo posições de alta ou baixa.

Este método, por não envolver a compra e venda real de imóveis, permite que a Parcl evite os problemas legais relacionados à operação imobiliária. Embora possa não estar totalmente em conformidade com os padrões dos projetos RWA, a Parcl recebeu investimentos de empresas renomadas como Coinbase, Solana Ventures e DragonFly, e devido à sua singularidade, merece atenção nas discussões sobre a diversificação de produtos RWA imobiliários.

A rede de testes Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, parece que o Parcl não chamou muita atenção, com um volume diário de negociações abaixo de 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Os produtos Parcl são fáceis de usar e atualizam-se rapidamente, com fornecedores de preços e design de mercado de índices relativamente maduros. Em termos de operação, a equipe do Parcl está ativamente a lançar programas de aquisição de usuários, como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de instituições de investimento conhecidas, o Parcl ainda mantém um nível de atenção e quota de mercado relativamente baixos, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para acolher produtos de índice imobiliário.

Reinno

Empresas de criptomoedas de grande porte, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando produtos RWA no setor imobiliário. Em julho, a Ripple anunciou que sua equipe de moeda digital do banco central estava tentando apoiar os usuários na tokenização de propriedades e na obtenção de hipotecas. A MakerDAO colaborou com a Robinland para apoiar o empréstimo de hipoteca de propriedades. A RealT também oferece a opção de usar os tokens de propriedade emitidos por ela como garantia de empréstimos, sendo essencialmente mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens, sem melhorar substancialmente a liquidez de capital dos proprietários individuais de imóveis.

Reinno foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA de imóveis que merecem destaque.

O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem submeter os documentos da propriedade à Reinno. Após a aprovação, a Reinno cria uma empresa de veículo de propósito especial (SPV) em Delaware. Em seguida, um contrato inteligente é criado para o token da propriedade, permitindo que o proprietário deposite e empreste os tokens como colateral para o empréstimo, cujo limite é baseado no valor dos tokens.

A segunda opção é o financiamento de hipoteca, onde o usuário utiliza uma hipoteca bancária para adquirir um imóvel e pode tokenizar a propriedade para financiar. Os fundos obtidos são utilizados para pagar a hipoteca bancária, e o cliente então reembolsa o empréstimo ao protocolo a uma taxa de juro fixa.

A Reinno opera em um modelo centralizado offline, onde os clientes geralmente precisam visitar o escritório para apresentar documentos de propriedade. Este método apresenta riscos evidentes: primeiro, se o mutuário entrar em default e parar de pagar, a Reinno, como provedora de serviços tokenizados e não como credora, tem dificuldade em processar o mutuário. A Reinno não possui realmente a propriedade hipotecada; o empréstimo é essencialmente fornecido por usuários que escolhem financiar na Reinno. A falta de um contrato direto entre as partes mutuantes, especialmente no contexto de financiamento de tokens de propriedade fragmentada, não possui um quadro legal sólido para proteger o credor. A Reinno não forneceu medidas detalhadas para mitigar o risco de default. Em segundo lugar, se o proprietário da propriedade decidir vender a casa ou parar de pagar o banco após contrair o empréstimo, a Reinno terá dificuldade em impedir efetivamente essa ação que leva à transferência de propriedade, o que pode causar uma "dupla gastos" do valor da propriedade para o credor. Esses riscos evidentes podem ser uma das razões pelas quais o projeto parou de operar, e no futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.

Conclusão

O RWA imobiliário é um conceito relativamente emergente, que ainda não formou uma escala de mercado clara ou gerou projetos líderes. Atualmente, a escala de mercado e a base de usuários dos projetos em operação são relativamente pequenas. Este setor necessita de uma operação rigorosamente em conformidade e de um quadro legal maduro. Alguns projetos adotam uma estrutura corporativa de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como objetivos de investimento, para reduzir os riscos operacionais. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário — compra, venda de imóveis e hipotecas, o progresso legislativo e a conformidade operacional são cruciais.

No que diz respeito à legislação, os RWA imobiliários ainda não estabeleceram um quadro claro e consistente. A Comissão de Valores Mobiliários dos EUA classifica a maioria dos tokens como valores mobiliários, a Comissão de Comércio de Futuros de Commodities considera que alguns tokens são commodities, a Rede de Combate a Crimes Financeiros do Departamento do Tesouro classifica certos tokens como moeda, enquanto o Serviço de Receita Interna considera que alguns tokens são propriedade sujeita a impostos. Além disso, falta uma referência a um quadro regulatório internacional. A inconsistência na classificação de tokens imobiliários por parte dos reguladores resulta em regras pouco claras e processos confusos, ameaçando investidores potenciais e colocando em risco a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.

Apesar da situação regulatória confusa, muitas empresas financeiras conhecidas e empresas de criptomoedas continuam a tentar RWA imobiliário, com alguns projetos.